KONUTLARDA KİRA ARTIŞ ORANININ BELİRLENMESİ
Değerli okuyucular bu yazımda sizlerle son dönemde çokça konuşulan mülk sahibi ve kiracıyı karşı karşıya bırakan bir hukuksal sorundan söz etmek istiyorum.
Öncelikle konut olarak kullanılan taşınmazlarda kira artış oranını tespit ederken ikili bir ayrıma giderek açıklamak kafa karışıklığını en aza indirecektir. 5 yılı doldurmamış olan kiracılar için oturmuş oldukları evlerde yapılacak olan artış oranını TÜFE uyarınca belirlenecektir. Taraflar arasında anlaşma bulunması durumunda belirlemiş oldukları anlaşmaya riayet etmeleri ve bu anlaşma uyarınca belirlenen oran veya miktar üzerinden artış yapmaları gerekmektedir( hata-hile-tehdit durumları saklı kalmak kaydıyla )
Ancak 5 yılın altında ve aralarında anlaşma belirlenmeyen durumlarda taraflar arasında çıkan uyuşmazlıklarda yasal kira artış oranı uygulanacaktır. Bu yasal kira artış oranını ise Borçlar kanunumuzun ilgili maddesi belirlemektedir . “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” Bu hükme göre kira artış oranı hakkaniyet çerçevesinde yasal artırım oranları baz alınarak belirlenir.
Yukarıda açıkladığımız 5 yılın altı kiracılarda geçerli hükümleri içermektedir. Asıl sıkıntı 5 senenin üstündeki kiracılarda durumun ne olacağı hususunda çıkmaktadır. Bu durumda çıkan uyuşmazlıklarda hakim TÜFE oranını göz önüne alabilir ancak bu durumda tüfe ile bağlı olmak zorunda değildir. Bilirkişi marifetiyle belirlenecek olan emsal bedel araştırması çok önem kazanmaktadır. Bu araştırmalardan sonra Hâkim tarafından hakkaniyet gereği piyasa koşullarını, tarafların ekonomik durumlarını gözetilmektedir. Bu bakımdan “eski kiracı indirimi” üzerinden kira artış oranı belirleyerek hüküm kurmalıdır.
Son yaşanan enflasyonlarla birlikte çıkan problemlere binaen 8 Haziran 2022 tarihinde TBMM Genel Kurulu tarafından kabul edilen 7409 sayılı Kanun ile Türk Borçlar Kanunu’na geçici madde eklenmiş olup 2022 kira artış oranı düzenlenmektedir. Söz konusu hüküm ile kira artışı bakımından 2023 Temmuz’a kadar %25 olarak belirlenen sabit oran öngörülmektedir. Böylece kiralayan lehine, bir önceki yıla ait kira bedelinin %25’ini geçmemek koşuluyla kira artışı yapılması mümkün kılınmaktadır.
Taraflar arasında sabit oranı geçecek surette yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden hükümsüz olmaktadır. Kira artış oranı 2023 yılında temmuz ayına kadar bu surette belirlenmiştir. Kanun’un 5. Maddesi ile yayımı tarihinde yürürlüğe gireceği hüküm altına alınmaktadır. Dolayısıyla yürürlük tarihi olan 11 Haziran 2022 tarihinden başlamak üzere geçerli olmaktadır. Kabul edildiği 8 Haziran 2022 tarihi ve yürürlüğe girdiği 11 Haziran 2023 tarihleri arasında ise bu hükmün uygulanma olanağı bulunmamaktadır.
Yukarıda bahsi geçen tarihten sonra ne olacağı konusu ise yakın zamanda çıkan kanunla açıklığa kavuşturulmuştur. Taraflarca akdedilen kira sözleşmesinde, kira bedeli artışına ilişkin bir anlaşma yapılmamışsa %25 oranındaki üst sınır uygulanacaktır. Önemle vurgulamak gerekir ki, söz konusu düzenleme bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de geçerli olacaktır.
Öte yandan, işbu düzenleme;
Kira bedelinin yabancı para cinsinden kararlaştırıldığı konut kirası sözleşmelerinde,
Beş yıldan uzun süreli olan ya da beş yıl geçtikten sonra yenilenen konut kiralarında,
Çatılı işyeri kiralarına ilişkin kira sözleşmelerinde,
11 Haziran 2023 ila 1 Temmuz 2024 tarih aralıkları dışında yenilenecek konut kiraları bakımından geçerli olmayacaktır.
